Fichepratique

Les zones d’aménagement différé (ZAD)

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Mise à jour le 3 oct. 2025 | Référence : 9727

L'essentiel par l'éditeur

La zone d’aménagement différé (ZAD) permet aux collectivités d'acquérir en priorité des biens immobiliers via le droit de préemption pour des projets d'aménagement. La création d'une ZAD est généralement de la compétence de l'État, mais peut être initiée par les communes ou EPCI. La loi Alur autorise les EPCI à créer des ZAD sous certaines conditions. Le droit de préemption est exercé pour des actions d'intérêt général, et la ZAD peut inclure des zones naturelles ou agricoles.

  • Comment une zone d’aménagement différé (ZAD) est-elle créée en France ?
  • Quels sont les effets juridiques de la création d'une ZAD ?
  • Une ZAD peut-elle inclure des zones naturelles ou agricoles ?

Instituée par la loi n° 62-848 du 26 juillet 1962, la zone d’aménagement différé (ZAD) constitue un outil efficace pour maîtriser la pression foncière et ainsi mener à bien une opération d’urbanisme.

Ce dispositif se distingue du droit de préemption urbain classique en ce qu’il relève de l’initiative de l’État, qu’il dispose d’un champ d’application spécifique et qu’il est limité dans le temps. La durée du droit de préemption est en effet de 6 ans renouvelables, depuis la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris.

Outil simple dans sa mise en œuvre et dans sa gestion, il offre néanmoins de grands avantages pour assurer une réserve foncière et mener à bien une opération d’aménagement (logements, équipements publics, zones d’activités).

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi Alur », a renforcé la sécurité juridique des ZAD en précisant certains aspects procéduraux, et a notamment fait évoluer le régime du droit de préemption. Celui des ZAD a été réformé afin de renforcer les capacités de maîtrises foncières des collectivités. La réforme a ainsi habilité les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en urbanisme à créer des ZAD, après avis des communes concernées.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi Élan », a modifié le cadre des ZAD en ouvrant notamment la possibilité d’en créer aux établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris.

1.

Créer une ZAD

La zone d’aménagement différé permet à une collectivité publique, à un établissement public foncier ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement de pouvoir acquérir en priorité un bien immobilier par le biais du droit de préemption, dans le but de constituer des réserves foncières pour du logement, des équipements publics, des zones d’activités, de la requalification urbaine, ou encore des aménagements liés au développement durable ( C. urb., art. L. 212-1 et s. ).

La création d’une ZAD doit être justifiée par un projet d’intérêt général et son périmètre doit géographiquement être clairement délimité. Elle peut être créée à l’initiative de l’État (du préfet), d’une commune ou d’un EPCI compétent en urbanisme (depuis la loi Alur de 2014)....

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